Sanierungsgebiet "Altstadt Coswig"

Gesetzlich vorgeschriebene Ausgleichsbeträge

Zur politischen Wende 1989/1990 war der bauliche und funktionale Zustand der Coswiger Altstadt wie bei den meisten Innenstädten Ostdeutschlands von jahrzehntelanger Vernachlässigung geprägt. Zur Behebung der vorhandenen Missstände und Mängel hat die damalige Stadtverordnetenversammlung bereits im Frühjahr 1991 mit dem Beschluss, vorbereitende Untersuchungen zur Festlegung eines Sanierungsgebiets gemäß Baugesetzbuch durchzuführen, einen wichtigen Schritt zur grundlegenden Sanierung und Erneuerung der Altstadt vollzogen. Zur Finanzierung der Maßnahmen haben Bund und Land der Stadt Coswig (Anhalt) seitdem kontinuierlich Städtebaufördermittel bereitgestellt. Ohne diese wären deutlich weniger Investitionen möglich gewesen.

Mit diesen Städtebaufördermitteln wurden unter anderem folgende Maßnahmen durchgeführt:

 

Alle diese Maßnahmen trugen dazu bei, die Stadt lebenswerter und attraktiver zu machen.

Seit 1991 (Beginn vorbereitende Untersuchungen) sind in das Sanierungsgebiet bereits 14,3 Millionen EURO Städtebaufördermittel (Bund, Land, Stadt) geflossen. Dadurch entwickelte sich auch der Wert der im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke. Deshalb hat der Gesetzgeber bereits 1971 zunächst im Städtebauförderungsgesetz und ab 1986 im Baugesetzbuch vorgesehen, dass die Eigentümer als Ausgleich für die eingesetzten öffentlichen Fördermittel an den entstandenen Kosten der Sanierung zu beteiligen sind.

Weitere Informationen finden sie in unserem Flyer.

Die Stadt ist zur Erhebung dieser Ausgleichsbeträge nach Abschluss der Sanierung durch ein Bundesgesetz verpflichtet.

vorzeitige Ablösung

Die Gemeinde kann bei der Ermittlung des Ausgleichsbetrages bis ein Jahr vor Abschluss der Sanierung eine Abzinsung des errechneten Betrages gewähren. Maßgeblich dafür ist der von einem beauftragten Gutachter ermittelte Wertzuwachs des Grundstückes ohne Bebauung. An diese Gesetzeslage ist jede Stadt gebunden, die entsprechende Sanierungsgebiete per Satzung beschlossen hat.
Die Sanierungssatzung „Altstadt Coswig“ wurde am 25. März 1994 öffentlich bekannt gemacht. Damit wurde die gesetzliche Regelung bereits damals festgeschrieben. Nachfolgend sind für Sie alle wichtigen Informationen über den gesetzlich vorgeschriebenen Ausgleichsbetrag zusammengefasst.

Nutzen Sie die Möglichkeit, den Ausgleichsbetrag vorzeitig abzulösen. Sie können damit Geld sparen.
 

Wie wird der Ausgleichsbetrag berechnet?

Die sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung ist die Grundlage für die Berechnung des Ausgleichsbetrages. Sie wurde durch das Gutachterbüro ifzk – Berater-Trainer-Sachverständige ermittelt. Für die Ermittlung des Ausgleichsbetrages wurde das Sanierungsgebiet in 10 Zonen eingeteilt - siehe Karte.

Die Zoneneinteilung orientiert sich dabei an den allgemeinen, den Wert der Grundstücke beeinflussenden Umständen. Dabei wurden Bereiche zusammengefasst, in denen hinsichtlich des Entwicklungszustands, der Art der baulichen Nutzung, des Maßes der baulichen Nutzung sowie der Grundstücksgröße gleichartige Verhältnisse herrschen.

Allgemeine Bodenwerterhöhungen oder auch Bodenwertminderungen und solche, die der Eigentümer aufgrund eigener zulässiger Aufwendungen bewirkt hat, sind nicht Bestandteil des Ausgleichsbetrages. Verkehrswertänderungen eines bebauten Grundstücks aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen werden also nicht berücksichtigt.
Der Ausgleichsbetrag ist die Differenz zwischen dem Bodenwert, den ein Grundstück hätte, wenn keine Sanierung durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich nach der Sanierung ergibt (Endwert). Bezugspunkt ist dabei der Tag, an dem das Sanierungsverfahren beendet ist und die Sanierungssatzung durch den Stadtrat aufgehoben wird. Die zonale Bodenwerterhöhung im Sanierungsgebiet „Altstadt Coswig“ beträgt 3,00€/m² bis 5,00 €/m². Für jedes Grundstück wird eine individuelle Berechnung vorgenommen.

Wer muss Ausgleichsbeträge zahlen?

Ausgleichsbeträge müssen von den Grundstückseigentümern in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten bezahlt werden, wenn sich der Wert Ihres Grundstücks durch die Sanierung erhöht hat. Die Kosten trägt immer derjenige, der zum Zeitpunkt der Veranlagung Eigentümer ist. Miteigentümer zahlen ihren verhältnismäßigen Anteil. Bei Grundstücken, die mit einem Erbbaurecht belastet sind, muss der Grundstückseigentümer den Ausgleichsbetrag bezahlen. Maßgebend hierfür sind die Eintragungen im Grundbuch. Findet nach Abschluss der Sanierung ein Eigentümerwechsel statt, so geht die Ausgleichsbetragspflicht nicht auf den neuen Eigentümer über.

Eigentümer können fast 20 Prozent Nachlass erhalten

Der Gesetzgeber hat die Möglichkeit einer vorzeitigen freiwilligen Ablösung des Ausgleichsbetrages auf Antrag zugelassen. Dazu hat der Stadtrat eine Diskontierung des errechneten Ausgleichsbetrages in Höhe von 4,5 % pro Jahr beschlossen. Mit dieser Diskontierung wird für die Grundstückseigentümer ein finanzieller Anreiz zur vorzeitigen Ablösung des Ausgleichsbetrages geschaffen.

Die Anträge finden Sie hier.

Die Eigentümer können damit frei entscheiden, wann und in welcher Höhe ihr Ausgleichsbetrag fällig wird. Stichtag ist der Eingang des Antrages bei der Stadt.

Wird der Ausgleichsbetrag bei einer freiwilligen Vereinbarung mit der Stadt vorzeitig und endgültig abgelöst, sind Nachberechnungen bis Abschluss des Sanierungsgebietes zum 31.12.2025 und damit auch etwaige Nachforderungen ausgeschlossen. Die vorzeitige Ablösung hat damit für die Eigentümer wie auch die Stadt Vorteile.

Vorteile für den Eigentümer:

 

Vorteile für die Stadt:

 

Wenn Sie Ihren Ausgleichsbetrag vorzeitig ablösen wollen und noch Fragen dazu haben, wenden Sie sich bitte an das Bauamt der Stadt Coswig (Anhalt) unter 034903 610-445 oder per Mail an stadtsanierung@coswig-online.de. Die Mitarbeiter stehen für Rückfragen zur Verfügung.